除非政策改变，否则二手房将留在冰洞里。

粤港澳大湾区的两个核心城市广深正在迎来房地产市场的供应潮。

根据嘉里数据，成交量因供应量增加而减少，近几个月广州新房供需比持续上升，尤其是9月份达到3.1: 1，带动全市一手住房可售库存超过1146万平方米，去污周期也从年中最低的7.9个月上升到目前的10.6个月。

在深圳近两年住宅用地供应偏多的背景下，住宅供应量也持续上升。RealData的数据显示，2021年9月，深圳新增供应总量突破1.6万套，环比增长175.8%，同比增长40.5%。住房供应超过1.2万套，环比增长152.9%，同比增长63.4%。

相比之下，今年的“金九银十”的颜色一般。2021年9月，北上广深、深圳四市商品住宅成交面积同比下降，整体同比下降36%，环比下降23%。而广州和深圳各下跌了35%。在这种背景下，房地产企业不得不通过“以价换量”的方式来赢得购房者的青睐。但从目前的成交数据来看，广州和深圳的销售并没有太大的改善，一手房多优惠时出现冷热不均的现象。二手房还是越来越冷，低温状态很难改变。

一手房子经常被推销。

楼市红火的时候，几乎整个深圳城都是一张“每日光盘”，但在目前的情况下，一些位置和产品普通的项目不得不启动推广模式。

据《时代周刊》报道，2021年9月29日，深圳市龙华区朗庭盛辉开业，当日推出九折购买活动；10月3日，龙岗区凯撒一都汇推出15折购房活动，降价75万元，均价约1.9万元/平方米。

得益于房企的努力，深圳黄金周成交表现积极。深圳中原研究中心数据显示，今年国庆假期，深圳新房销售1081套，同比增长163%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李在接受《21世纪经济报道》采访时表示，“开发商对市场更加敏感，所以他们降低了一手住房的价格。同时‘十一五’期间新盘位置较好，开发商定价合理。即使市场仍有一定需求，交易量也会增加。”

在深圳房企努力促销的同时，广州房企并没有亏。在一些销售平平的地区，促销活动也经常进行。比如广州增城区国庆期间推出9.7折优惠，总价降价10万元。金科南沙区集美鱼峰也推出了一些特价房。此外，为了增加南沙等区域的个别楼盘的成交量，还给予买家三个月的首付期。

广州中原研发部数据显示，“十一”假期广州实际开盘一手房源4049套，同比增长16.9%，但广州成交数据略逊于深圳。据嘉里统计，今年“十一五”期间，广州一手住宅网上签约711套，比去年黄金周的1062套下降了33.1%。成交面积6.57万平方米，同比下降45%。据广州中原发展部统计，南沙、增城等外围郊区平均去污率不足50%。

广佛地区首席分析师肖对21世纪经济报道记者表示，“在调控政策的累积效应和发酵下，下半年以来全国商品房市场进入降温周期，企业对年末现金流回收的需求不断增加，所以金九银10

深圳中原研究中心数据显示，国庆期间深圳二手房仅售出4套，共计351.22平方米，创下多年新低。深圳市房地产中介协会数据显示，9月27日至10月3日，深圳二手房签约量为303套，连续5周下降，环比下降18.5%。

事实上，近几个月深圳二手房成交量一直在下降。据找房数据显示，2021年9月深圳二手房成交1765套，环比下降13.6%；成交面积169252平方米，较上月减少13.4%。

虽然没有广州黄金周的具体成交数据，但自二手房指导价出台以来，广州二手房交易一直处于低迷状态。据广州市房地产中介协会统计，2021年第三季度，广州市中介推广的二手住宅网数量和面积分别为576.1万平方米和53.5万平方米，较上月分别下降29.86%和29.61%。

据丁松分析，“广深实施二手房参考价政策，造成了二手房挂牌价格与政策价格的差距，导致首付大幅上涨，二手房落入冰洞。虽然一手房也受到调控，但由于政策条件还是比二手房好，原来二手房的需求转移到了一手房，使得一手房的成交明显好于二手房。”

李认为，二手房成交量不佳有两个原因。“一是二手房业主降价力度不强；第二，二手房贷款比一手房贷款严格，有的银行甚至停止发放二手房贷款。银行更愿意提供新的住房贷款。二手房贷款不会给银行带来存款，还会消耗银行的房地产贷款额度，从而导致二手房贷款收紧。”

在这种背景下，二手房似乎没有看到可能复苏的迹象。

肖指出，“当前，困扰二手房交易的不利因素很多。除了成交参考价，还有房贷紧张和一手住房分流促销。如果没有大的利好政策，短期内很难摆脱低迷。”

丁松还分析，四季度二手房市场仍将处于较低水平，但会略有放松。

“首先，政策调控已经持续了八九个月。

购房需求长期累积，购房者的住房问题有待解决。其次，二手房业主也开始松口，谈价空间大。最后，部分城市利率也开始下调，侧面说明政策略有松动。多个层面叠加，第四季度可能会稍微缓和。但二手房市场降温是一个大趋势，很难出现反转。除非有大的政策变动，否则二手房市场仍会处于整体偏冷的状态。”宋丁续称。

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