越秀天恒胡爱山公馆取得预售许可证至今已有11个月，但其网签数据仅为10套房源，每月不足1套房源。

京郊的房地产市场虽然冷，但没想到比北京的冬天还冷在如此艰难的形势下，蔡晓想问，怀柔罗红别墅板块还香吗

外围支援无望。

尚超:距离万达广场和北京大学4公里多，车程约10分钟，距离心悦百货大楼5.6公里，车程约15分钟。

交通:附近无地铁，1公里内有罗红镇村南，红螺寺村南，罗红家园，罗红镇村，射击场路口东等公交车站。

医院:附近只有北京市怀柔区泉河街社区卫生服务中心，约1.7公里，距离北京怀柔医院和北京中医院分别为6.2km和5.2km，车程约15分钟和13分钟。

教育:2公里内有罗红镇幼儿园和育新幼儿园，距北京市怀柔实验小学约2.4公里，距红螺寺中学约2.8公里。

公园:附近没有公园，靠近神堂自然风景区，

越秀天恒胡爱山大厦的地理位置

越秀天恒胡爱山大厦所在的罗红别墅区周边配套设施就不要指望了虽然离怀柔区政府只有4.4公里，但是基础设施真的什么都不用

交通方面，没有地铁，只有公交车站超市，医院，学校等都很远，所以需要自驾出行所以，车是必需品，不然出行太不方便

越秀天恒胡爱山大厦土地分布图

此外，该地块配有商业金融服务用地和基础教育用地，但具体的商业项目和学校需求要等出台后才能知道直截了当的说，你得等

根据规划，附近的六个场村1号路，六个场村2号路，六个场村3号路，六个场村4号路，六个场村5号路，六个场村6号路等将与项目同时实施嗯，只是修路而已

盘子尴尬

越秀天恒胡爱山公馆位于怀柔区，潜在客户群不大最大的尴尬是，该板块不是怀柔的核心区域，有置换需求的买家很难流向这里

因此，越秀天恒胡爱山公馆的客户群以投资客为主既然是投资，那就要看板块未来的发展潜力

根据规划，越秀天恒胡爱山大厦南侧为清华工业研究院雁栖湖创新中心，总建筑面积12万平方米交付的第一栋楼是办公楼2025年前，建成一批行业领先的R&D，中试和测试平台，孵化培育30家硬科技企业

越秀天恒胡爱山公馆预计交付时间为2024年9月，接近创新中心孵化企业的时间运气好的话可以看到企业入驻

越秀天恒胡爱山大厦工地，预计交房时间为2024年9月。

但是，只有一个创新中心，很难形成产业集群即使有强大的政策驱动，也需要很长时间才能实现作为投资者，他们可能等不起，因为等待意味着不确定性

所以以上策划可以理解为在做蛋糕阶段很难说以后会有多少企业入驻，尤其是疫情过后在目前的房地产市场环境下，投资者不再相信画饼毕竟升值潜力太远，但是烂尾楼很现实

截至2022年11月18日，越秀天恒淮山府线上签约数据。

从这个角度来看，越秀天恒胡爱山公馆有点老奶奶不疼，老爷爷不喜它会四处去改善客户群，投资客户群网签数据难看自然也在情理之中如果按照网签10套房源计算，签约面积1411.1平方米，均价3.73万元/平方米，付款约5263.4万元，也不理想

缓慢的融化速度

越秀天恒胡爱山大厦占地11万平方米，建筑面积33万平方米它将分两个阶段开发受容积率影响，越秀天恒胡爱山公馆产品包括重叠式，复式，洋房，规划户数1499户

越秀天恒淮傅山沙盘

其中，房源有91平三房，110平三房，120平三房，130平三房，141平四房，叠拼别墅面积约160平米，庭院面积240平米。

越秀天恒胡爱山大厦规划条件

房子基本都是改善型的，这也注定了越秀天恒胡爱山公馆的产品不会走得太快但重叠，计院的别墅产品，有很大概率转化为现房销售因此，越秀天恒胡爱山大厦的整个神化周期将被拉长再加上疫情的反弹，周期可能比预期的要长

以同板块的天恒半山世家为例，主打别墅产品项目分别于2011年9月15日，2012年11月23日，2015年11月13日取得预售许可证到期后分别于2013年4月18日，2013年6月18日，2017年9月18日转为现房出售

截至11月18日，天恒半山时嘉签约上线数据。

从网签情况看，待售均价分别为4.09万/平，3.83万/平，4.45万/平，实际成交均价低至3.24万/平，3.31万/平，4.21万/平不难发现，天恒半山家族前期以降价为主，后期以市场行情为主

但就目前的房地产市场而言，信心已经严重受损，市场一直在低谷中徘徊如果越秀天恒胡爱山府选择降价，将很难发挥其应有的效果

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