今年的5年期LPR下降了35BP，而此前两年仅为20BP。

经过上周的MLF降息，LPR降息已经没有悬念，只是幅度的问题。

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日，贷款市场报价利率一年期LPR为3.65%，五年期LPR及以上为4.3%1年期和5年期LPR较上月分别下行5BP和15BP

根据央行和银监会5月15日的通知，首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，这意味着目前首套房贷利率下限为4.1%重新定价日将下调股票房贷利率，具体视个人与银行约定的重新定价日而定

预计5年期LPR的缩减将推动存量和增量抵押贷款下降15个基点以贷款本金100万，30年等额本息还款计算，平均每月可减少还款90元左右，需还利息合计减少3万元左右

LPR的不对称下调

2019年8月，央行推进贷款利率市场化改革改革后的LPR将于每月20日由报价银行根据最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率报价

MLF利率是央行的中期政策利率，代表银行体系从央行获得中期基础货币的边际资金成本，上涨幅度主要取决于各家银行的资金成本，市场供求，风险溢价等因素简而言之，LPR等于MLF+点差

日前，央行宣布，为保持银行体系流动性合理充裕，日前开展了4000亿元中期借贷便利和20亿元公开市场逆回购操作，充分满足了金融机构需求中期借贷便利操作和公开市场逆回购操作中标利率分别为2.75%和2.0%，均下降10个基点

从之前的LPR调整来看，如果MLF利率下调，那么LPR也会下调，其中一年期LPR与MLF相同除2019年11月外，其余三个五年期LPR的跌幅均低于一年期LPR主要是执行不炒政策，避免刺激房地产

全国银行间同业拆借中心公布的数据显示，8月份一年期LPR为3.65%，较上月下行5bp，5年期LPR为4.3%，较上月下行15BP这是自MLF降息以来，5年期LPR的跌幅首次超过1年期LPR

其中，一年期LPR的跌幅首次与MLF不一致，比后者低5BP光大证券金融行业首席分析师王亦丰表示，6月份，企业贷款加权平均利率已降至4.16%的历史新低，而一年期LPR已经处于较低水平如果信贷供求矛盾加大，银行应使其全部投资的贷款利差大幅下降，优质企业的流动资金利率可能已经在一年期LPR的基础上大幅下降在这种情况下，如果一年期LPR下调过多，容易加剧企业对银行的套利行为，降低政策效果

5年期LPR跌幅更大，首次超过了MLF利率的跌幅其主要目的是稳定房地产市场华泰证券研究所副所长张继强表示，7月份信贷的暴跌很大程度上是因为房地产，居民部门仍在延续降杠杆的趋势就房地产而言，建筑安全是核心，但稳定房价是关键只有促进需求复苏，整个行业才能回归正常轨道目前二三线城市房地产销售仍在同比下降30%—50%，对稳定信贷和投资仍是严重拖累这些因素决定了降低5年期LPR的必要性

国家统计局数据显示，7月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格下降的城市有48个，数量与上月相同，二手房销售价格同比下降的城市有61个，比上月多4个1—7月，商品房销售面积和销售额同比分别下降23.1%和28.8%房地产市场呈现下行趋势，目前整体处于筑底阶段国家统计局相关负责人8月15日表示

央行数据显示，2022年二季度末，人民币房地产贷款余额53.11万亿元，同比增长4.2%4，比上年末增速低3.7个百分点，上半年增加6685亿元，占同期全部贷款的4.9%，比上年低14.2个百分点。

8月18日召开的全国会议表示，完善市场化利率形成和传导机制，充分发挥贷款市场报价利率的引导作用，支持恢复有效信贷需求，促进降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本。

考虑到官方草案将企业部门与居民部门并列，这里的个人消费信贷应该是指包括抵押贷款在内的广义消费贷款，而不仅仅是信用卡和短期消费贷款此前，我国总会仅提出降低企业融资成本这次将降低个人消费信贷成本与之并列，说明决策层也在释放降低LPR的信号，从而稳定信贷和消费

1—7月，居民中长期贷款增加1.7万亿，比去年同期少了近2万亿，居民部门出现了大幅的‘资产负债表衰退’5年期LPR的下调，有利于减轻居民存量贷款负担，一定程度上减缓还贷潮，释放消费潜力张吉强说道

此外，5年期LPR也有较大的下调空间自2019年LPR报价机制改革以来，由于受住不炒政策的长期约束，5年期LPR下调幅度小于1年期截至此次报价，5年期LPR共下调5次，累计下调40BP，1年期LPR共下调6次，累计下调55BP

根据央行第二季度货币政策执行报告，2022年6月住房抵押贷款利率为4.62%，比企业贷款利率高46个基点可是，住房抵押贷款利率低风险和不良贷款，所以利率应该更低

房贷利率将再次下调。

经过持续推进，LPR改革取得了重要成果:LPR成为银行贷款利率的定价基准，金融机构发放的新增贷款大多以LPR为基准定价，即贷款利率=LPR+利差其中，5年期LPR被用作住房抵押贷款的定价基准

五年期LPR下调预期将压低抵押贷款利率在增量贷款方面，5月15日发布的《央行，银监会关于差别化住房信贷政策调整有关问题的通知》指出，对贷款购买普通自住住房的居民家庭，首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点， 且第二套商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行 即首套房和二套房最低贷款利率分别为LPR20BP和LPR60BPLPR调整后，首套房贷款利率可低至4.1%，二套房贷款利率为4.9%

在抵押贷款存量方面，利差是固定的，贷款利率随LPR报价变化，重新定价周期最短为一年对于重新定价日在8月下旬的个人，可立即享受LPR降息的好处，房贷利率有望下调15BP可是，一般重新定价日期是1月1日，这意味着大多数个人只能在明年享受这一5年LPR减免的好处

以贷款本金100万元计算，30年等额本息还款，月均还款可减少90元左右，需还利息合计减少3万元左右。

LPR的报价略有变化《2022年第二季度中国货币政策执行报告》显示，今年以来，1年期和5年期lpr分别下降0.1和0.2个百分点市场利率+央行指导的LPR贷款利率的货币政策传导机制更加顺畅，企业贷款利率为有统计以来最低

光大金融行业首席分析师王亦丰预测，二季度中国货币政策执行报告在LPR传导链前增加了央行指导，增加了央行指导LPR报价的灵活性:一是每次调整可能不需要诱导因素，如RRR降息或MLF降息，二是下调不一定与MLF利率同步。

今年5月就是一个例子存款利率报价改革的结果是，银行资金成本明显下降，而LPR在不调整MLF利率的情况下下降，一年期没有变化，但五年期单边下调了15BP市场预计，由于房地产市场仍在触底，且房贷利率高于企业贷款利率，因此在央行的指导下，仍有可能下调5年期LPR

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