去年国庆黄金周，9月楼市延续下行趋势。据CREIS数据，今年国庆期间，重点监测的15个城市新房成交面积较去年同期下降33%。其中，4个一线城市新房成交量为42.19万平方米，与去年国庆基本持平。11个代表性二线和三四线城市新房市场明显回落。国庆期间新房成交量35.32万平方米，同比下降43%。

整体来看，2021年国庆长假期间楼市人气持续走弱。一方面是受今年热点城市调控政策不断“打补丁、补漏洞”的影响，比如限售房、二手房交易增值税免征年限由“2改5”、二手房参考价、限售证发放、限价控制等。或需求受限或交易摩擦增加，从而客观上导致需求下降；另一方面，部分开发商陷入债务困境，新房促销范围和力度扩大，市场预期下降，影响购房热情。

此外，热点城市“卖一买一”的需求占比很大。但由于信贷条件紧张，贷款额度萎缩，利率上升，审批冗长，很多银行甚至停止放贷，需求实现周期被人为拉长，也导致市场人气下降。整个国庆假期，各种降价促销都是楼市的主旋律。比如郑州、青岛、济南等重点二三线城市。

但如果考虑到去年国庆期间楼市整体热度处于历史最高水平，今年调控力度和信贷紧缩力度空前，代表性城市仍能保持这样的表现，我们认为楼市需求端的韧性是足够的。目前楼市供给端只有一些风险事件，而热点城市需求端相对稳定。如果开发商合理定价，“真降价”，一般会取得更好的业绩，这一点在国庆黄金周体现得很明显。

比如一线城市广州和深圳，只要是房地产领域的热门项目，如果价格合理，或者比前一期更优惠，或者比周边二手房更低，就能获得不错的销售业绩。比如最近上海在售的很多项目，在认筹阶段就碰了点彩头，不为客户担心。“十一五”共推6个纯新项目，浦东新区、静安区部分项目甚至关闭样板房，可见前期有不少客户认购。

在其他热点城市，如果新单元的价格折扣相对较强，开发商愿意“割肉”，则取得了不错的销售业绩。这说明一旦某个区域的房地产价格低于周边区域，就会带来需求的释放。这主要是由于近年来热点城市人口大规模流入、大量移民，需求基础扎实，住房置换需求集中。一旦市场看到真正的盈利空间，近期金融紧缩有所缓解，积累的需求就会迅速进入市场。

比如中部某热点二线城市，前期棚改规模过大，新房供应和二手房挂牌量都很大。此外，受洪水、疫情等影响，新盘销售上有优惠力度，10%左右的价格优惠比比皆是，对销售的带动作用明显。当然，各个城市都有各种优惠购买，比如特价房、专属折扣、停车券、“以旧换新”折扣、物业交付费等。对于非热点城市，尤其是三四线，小折扣很难带来大销量。

此外，市场分化非常明显。国家统计局数据显示，40多个城市新房价格逐月上涨，说明市场热度参差不齐

从国庆期间楼市情况来看，楼市整体热度不差，弱于2020年同期水平，但好于2019年同期水平。对于未来的市场走势，关键是看政策和资金的变化，以及龙头城市的走势。从政策层面看，调控开始趋稳，部分城市基于“三稳”的需求，开始对“一城一策”大做文章，比如越来越严厉的“跌停板令”，比如降低二手房交易个人所得税核定税率。

在资金方面，信贷紧缩已经缓解。9月29日，央行和中国银行业监督管理委员会召开房地产金融工作座谈会，住房和城乡建设部等相关部门负责人和全国24家主要银行负责人出席。会议要求将“两个维护”细化为行动计划。早在9月初，中国银行业监督管理委员会就提到“敦促银行在贷款首付比例和利率方面为贫困群体提供差异化支持”。

这意味着今年资金紧张的局面有望得到缓解，从而确保刚需买房者能够以较低的利率、充足的额度、较短的期限获得信贷资金，解决“资金紧张、刚需受伤”的局面。需要注意的是，资金的缓解更有利于“卖一买一”的需求，促进供需双方，提高住房消费和流通率，保证市场有一定的温度，避免资金过于紧张，需求侧受到抑制，供给侧资金链压力较大，冲击楼市基本面。

最后看指数城市的表现。根据诸葛找房数据，“十一五”期间深圳新房成交量较去年同期增长163%，较2019年同期增长202%。一方面，疫情严控导致深圳出行受限，间接带动购房需求增加；另一方面，近期集中挂牌了一大批定价合理、区位较好的新址。与此同时，资金宽松和第二轮土地供应缺乏明显拍卖也有利于市场预期。整体来看，热点城市楼市四季度有望在低位徘徊，年底可能略有出现。低位稳定是大概率，不太可能出现明显反弹。

李佳佳

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